神楽坂 × 麻布十番
バー・カクテル業態 2地点比較

1. 結論

2. 総合比較表

「効く」欄＝この差が出店判断に効くかの評価。◎＝判断を左右する／○＝考慮に値する／−＝数字は違うが実務上ほぼ意味のない差。

※「ラグジュアリーホテルの所在・そのバー客の流出動線・ホテル退勤客の受け皿需要」は本材料（人口・地価・駅・区統計・同業集計）に含まれない。宿泊業事業所数はビジネスホテルや簡易宿所も含む総数であり、高級ホテルの数を示すものではない。この材料からは分からない。

3. 商圏に住む人の違い

どちらの客層がこの業態に合うか

神楽坂は「新規開拓型・一人客回転型」。15〜39歳が32.7%（全国24.9%）、単身世帯率67.8%（全国38.0%）、未婚率35.9%。夜に一人で歩き、店を試す層の母数が最も厚い。カウンター中心・1人〜2人客で席を回す設計が噛み合う。

麻布十番は「常連定着型・単価型」。40〜59歳が33.2%と最も厚く、単身世帯率は56.9%で神楽坂側より10.9ポイント低い。世帯持ちと富裕層（1000世帯中370が年収1000万超）が主体で、少人数・長時間・高単価の会話型バーに向く。回転より1組あたりの売上で組む街と言い切れる。

昼夜人口比は港区373.4%と新宿区227.1%。麻布十番は「働く人が流れ込む街」の性格がより強く、法人・接待・出張需要の可能性が高い。ただし本材料は区単位の統計であり、麻布十番二丁目という街区の実態と一致するとは限らない（示唆にとどまる）。

4. 競合の厚みの違い

両地点の同業集計は検索語「バー カクテル」・検索半径1,000mが完全に同一である。したがって軒数の単純比較は可能で、結果はともに20軒——密度差は認められない。ただし両地点が同じ20軒で並ぶのは取得件数の上限に達している可能性があり、実数はこれ以上ある可能性を織り込むべきである（20軒は「少なくとも20軒」と読む）。

読み取り

• 激戦度は麻布十番が上。平均評価4.7は「良い店であること」が参加条件になっている水準で、開業直後に比較される基準が高い。口コミ中央値154件は、既存店に集客の蓄積（指名・紹介の回路）ができていることの示唆。
• 神楽坂は「実力店の密集」だが評判の厚みは薄い。平均4.5・MODERATE価格帯20軒中18軒が高評価という構図で、水準は高い。一方で口コミ中央値53件は麻布十番の約1/3。後発が短期間で可視性を取りに行く余地は神楽坂の方が大きいと読める。
• 価格帯は両地点ともMODERATEに集中（神楽坂20軒／麻布十番18軒＝残り2軒は価格帯情報なし）。集計上、EXPENSIVE・LUXURY帯の同業が抽出されていない。高価格帯の直接競合の有無は、この材料からは分からない。

5. 泊まる街か通過する街か

両地点はいずれも東京都内（外国人延べ宿泊数60,115,730人泊・全国1位／2025年）。都道府県が同一のため県レベルの差はゼロで、図示する意味がない。以下は市区町村の数字のみで比較する。

絶対量は新宿区が上、密度は港区が上。宿泊業は新宿区235件（人口1万人あたり6.7）、港区213件（同8.2）。全国平均3.64に対し両区とも約2倍前後で、どちらも「泊まる街」であり通過型ではない。按分推定の外国人宿泊は新宿区455万人泊、港区413万人泊で差は約10%——判断を分けるほどの差ではない。

外国人住民は新宿区27,216人（7.8%）／港区17,409人（6.7%）。英語対応が武器になる土壌は両地点にある。ただし「在住外国人の国籍構成」「訪日客がどちらの街の夜に流れるか」は本材料に含まれない。とくに高級ホテルの客がどこで2軒目を飲むかは、この材料からは分からない。

6. 地点ごとの寸評

7. 判断を分けるポイント

軸①　ラグジュアリーホテルのバー経験を最大限に価値化したいなら → 麻布十番

技術と接客を価格に転換できるかは、最終的に「その街が高い一杯を許容するか」で決まる。年収1000万超世帯370‰（神楽坂側161‰・全国81‰）、住民1人あたり所得1,014.6万円（同346.1万円）、宿泊業8.2件/万人（同6.7件）という数字は、麻布十番に軍配を上げる。ただし「ラグジュアリーホテルの立地とその客の2軒目動線」は本材料にない。
現地で確かめる方法候補物件周辺で、平日木曜と土曜の21〜24時に2回、①店前通行者のうちジャケット/ドレスコード相当の身なりの比率、②周辺バーの入店客の人数構成（1〜2名か3名以上か）、③ラストオーダー時刻の掲示、を各30分カウントする。同じ手順を神楽坂でも実施して比較する。所要は1地点あたり計3時間で、単価設計の裏付けとしては最も安く確実。

軸②　家賃負担を抑えて損益分岐点を下げたいなら → 神楽坂

商業地地価中央値307万円/m²は麻布十番427万円/m²の約72%。両レポートは家賃40万円想定で目標月商比17.4%／17.5%とほぼ同水準だが、同じ家賃で取れる面積・階・視認性は神楽坂の方が良くなる可能性が高い。

軸③　客単価を取りたいなら → 麻布十番

40〜59歳33.2%・富裕世帯370‰・昼夜人口比373.4%。少人数・長時間・高単価の設計で、席数を絞って単価で取る戦い方が成立しやすい。

軸④　新規客の母数と回転で稼ぎたいなら → 神楽坂

1km圏53,538人・3km圏412,998人・3駅乗降368,498人、単身世帯率67.8%、15〜39歳32.7%。一人客の総量が最大で、席の回転を前提にした損益設計に向く。

軸⑤　開業直後に見つけてもらいたいなら → 神楽坂

同業の口コミ中央値53件（麻布十番154件）。既存店の評判の蓄積が薄いぶん、後発が短期で相対的な可視性を得やすい。逆に平均評価4.7の街に入るのは、開業当初の低評価が致命傷になりやすい。

軸⑥　深夜帯（0時以降）を主戦場にしたいなら → 神楽坂を優先検討

麻布十番側のレポートは用途地域により深夜酒類提供飲食店営業の届出ができない可能性を指摘している。深夜が売上の柱なら、物件を決める前に用途地域の確認が絶対条件。神楽坂についても同様の制約情報は本材料にないため、同じ確認が必要。

8. リスクの違い

神楽坂の上位3リスク

麻布十番の上位3リスク

両地点に共通するリスク（1回だけ記載）

• 駅利用の2019年水準未回復。3駅合計で神楽坂側−21.9%、麻布十番側−19.0%。来街の総量はコロナ前に戻っていない。
• 地価の急上昇。商業地中央値の前年比が+15.7%／+14.6%。賃料の先高観は両地点共通で、契約条件（更新条件・保証金）の詰めが必須。
• MODERATE価格帯への競合集中。両地点ともに抽出された同業がほぼ同一価格帯に集まり、高評価店の比率も高い（18/20・17/18）。差別化を価格以外で立てる必要がある。
• 同業軒数20＝取得上限の可能性。実際の競合数は集計値より多い可能性がある。

9. この比較の限界

• 作成時期の差が不明。比較した2本のレポートには作成日時の情報が含まれていない。同業集計（Google）は時点の影響を受けるため、平均評価4.5と4.7の差が取得時点の違いを含む可能性を排除できない。
• 検索条件は同一だが件数上限がある。検索語「バー カクテル」・半径1,000mは両地点同一で軒数比較は可能だが、いずれも20軒で並んでおり上限到達の可能性がある。「20軒＝街の同業総数」ではない。
• 人口・所得・世帯・年齢の統計は市区町村単位。新宿区（人口349,385人）・港区（同260,486人）の平均であり、神楽坂三丁目・麻布十番二丁目の街区の実態とは差が出る。第3章の客層論は示唆であって断定ではない。
• 年次が揃っていない。年齢・世帯＝2020年、所得分布＝2023年、経済センサス（飲食店・宿泊業）＝令和3年、駅乗降＝2024年、地価＝2025〜2026年、宿泊統計＝2025年。
• 外国人宿泊数は按分推定。都全体の外国人延べ宿泊数に区の宿泊業シェア（7.6%／6.9%）を掛けた推定値で、実測ではない。
• 家賃40万円は両レポート共通の仮定値。実在物件の賃料ではない。地価差（307万／427万円/m²）が実際の賃料差にそのまま比例する保証はない。
• 口コミ本文・利用者の声は本比較の材料に含まれていない。したがって本レポートでは引用を一切行っていない。街の姿は平均評価・口コミ数の中央値・価格帯分布の集計値のみで記述した。
• 利用者視点（ラグジュアリーホテル経験）に直結する材料は不足している。周辺の高級ホテルの所在・客層・バー営業の有無、接待需要の実額、深夜帯の人通りは本材料に存在しない。第7章の現地カウントで補うべき領域である。