本レポートは、公的統計と収集データをもとにAIが自動生成した分析です。推定を含みます。巻末の「ご利用にあたって」もお読みください。
① 買う力は日本最上位。住民1人あたり所得1,014.6万円は全国1,741市区町村中2位、年収1,000万円超の世帯が1,000世帯あたり370（全国81）。8,000円の客単価が成立する数少ない街です。
② ただし同業は飽和。半径1km内に同業20店、平均評価4.7、口コミを読んだ12店の平均も4.8。「競合が薄いから勝てる」立地ではなく、既に高い水準の中で選ばれる理由が要ります。
③ 家賃40万円は目標月商229.2万円の17.5%。都心では珍しくない水準ですが目安を明確に超えており、席数×回転か客単価のどちらかで埋める設計が前提になります（詳細は章7）。
判定＝「弱点のほうが重い。前提（単価・席数・時間帯）を変えないと届きにくい」。同業の飽和という店側で動かせない弱点があるため、70点台には置いていません。
根拠に用いた人口構成：バーの主客は「一人または少人数で夜に出る現役世代」。この層は15〜39歳76,516人＋40〜59歳86,584人、一人暮らし83,099世帯という実数で厚く、そこが64点を支えています。減点は競合の質と家賃比率です。なお未婚率28.26%は東京都32.68%より低く、単身世帯の多さは「若い独身」だけでなく、単身赴任・離死別を含む所得の高い大人の単身層である可能性が高い点に留意します（示唆）。
単位：人。出典：国土数値情報（国土交通省）／2020年実績・2050年推計
徒歩圏3駅（麻布十番・赤羽橋・●●●D）の1日乗降計は292,208人、対して半径1kmに住むのは46,899人。住民の6.2倍が毎日出入りしています。昼夜間人口比は373.4%。港区の飲食店は4,544店＝人口1万人あたり174.4店で、全国平均40.32店の4.3倍。住民だけでこの店数は支えられないので、外から来た人が食べ飲んでいる証拠です。宿泊業も8.2施設（全国3.64）と2.3倍。
判定人も店も宿も多い「回遊する繁華街」型。したがって「近所だから来る」は成立しません。名指しで選ばれる理由（専門性・空間・作り手）を先に決める必要があります。同業の口コミ数の中央値が154件と多いのも、わざわざ来て書き残す客が多い＝目的来店型であることを補強します。
出典：令和3年経済センサス‐活動調査（事業所数）／e-Stat 社会・人口統計体系（人口）
単位：人／日。出典：国土数値情報（国土交通省）。2020〜2021年度はコロナ影響のため比較対象から除外
麻布十番駅はコロナ前2019年度から15,334人減（86,285人→70,951人）。●●●D駅は47,911人減、赤羽橋駅は5,319人減。麻布十番と●●●Dは2014年度の水準にも戻っていません。3駅とも縮んでいる駅です（参考：麻布十番は−17.8%、●●●Dは−20.7%）。在宅勤務の定着や●●●Dの夜間人流の変化が背景と考えられますが、データ上は原因までは特定できません（示唆）。「人が増えていく街」を前提にした計画は立てられない点は、席数と損益分岐の置き方に直結します。
(a) 年齢の重心：年齢中位数43.1歳。東京都全体の45.3歳より2.2歳若い街です（全国は48.6歳）。
単位：人。出典：e-Stat 社会・人口統計体系（2020年国勢調査ベース）。年齢不詳を含むため合計は総人口260,486人と一致しない
(b)(c) 帯の厚みを人数で：最も厚いのは40〜59歳の86,584人、次いで15〜39歳の76,516人。15〜39歳の割合29.4%は東京都の29.5%とほぼ同じで、「東京の中で特別に若い街」ではありません（全国24.87%と同じ割合なら64,783人なので、全国比では約1.2万人多い）。一方65歳以上は16.3%＝約42,500人で、東京都の22.1%と同じ割合なら約57,600人。高齢層が約1.5万人少ない街です。
→ 店への落とし方：主客の重心は40代・50代に置くのが人数の理に合います。若者向けの安く速い設計より、ゆっくり味わう一杯を8,000円で成立させる方向が、この街の人数分布と整合します。
(d) 男女：男性47.4%とやや女性が多いものの、偏りは大きくないため業態判断には用いません。(e) 未婚率：28.26%は東京都32.68%より低く、全国27.49%とほぼ同水準。一人で飲む層は「独身が多いから」ではなく、後述の単身世帯の多さと所得の高さから生まれていると読むべきです。
一般世帯146,084世帯のうち83,099世帯（56.9%）が一人暮らし。東京都の50.2%より6.7ポイント高く、都と同じ割合なら約73,300世帯なので、約9,800世帯多い計算です。核家族は58,962世帯（40.4%）で、東京都45.7%・全国54.05%より低い。単身の街と言い切れます。
→ 示唆：席はカウンター主体（1人客が壁を背にせず座れる配置）、4人テーブルは1〜2卓で十分。営業は平日夜遅めの帯が中核で、家族需要を当てにした週末昼の設計は優先度が低い。
17,409人（区人口の6.7%）。全国平均1.94%と同じ割合なら約5,050人なので、約1.2万人多い。約80の大使館と外資系企業が集まる街という性格（Web調査）とも一致します。この層は旅行者と違い、通える常連になりうるのが要点です。平日夜に動き、英語で意思疎通ができれば行きつけを作ります。
→ 落とし込み：メニューと料金表示の英語併記、カード・タッチ決済の完備、チャージの事前明示（＝章3で見る最大の不満点）、22時以降の入店可否を明確にする。訪日客向けの観光導線とは別の施策として設計します。
単位：万円（住民1人あたりの課税対象所得＝人口で割った値。納税義務者1人あたりとは別の統計）。出典：e-Stat 社会・人口統計体系。港区は全国1,741市区町村中2位
出典：e-Stat 社会・人口統計体系（2023年・標本調査による概数）。港区は1,214市区町村中2位。うち年収1,500万円以上は港区204世帯／全国21世帯
平均値は一部の高所得層に引っ張られますが、分布で見ても1,000世帯のうち370世帯が年収1,000万円以上（全国81世帯）で、実数として厚い。客単価8,000円は、この街では無理のない設定と判断できます。ただし年収300万円未満も131世帯あり、全層が富裕ではない点は付言します（標本調査の概数）。
| 区分（半径1km内） | 中央値（円/m²） | 前年比 | 最寄り地点 |
|---|---|---|---|
| 商業地（10地点） | 4,270,000 | +14.6% | 港区麻布十番２丁目 5,220,000円（108m・2026年） |
| 住宅地（11地点） | 2,450,000 | +16.0% | 港区南麻布１丁目 4,760,000円（366m・2025年より新しい2026年値） |
出店地から108mの商業地点が1m²あたり522万円。住宅地の中央値245万円/m²も「住んでいる人の経済力」の裏づけで、両区分とも前年比二桁上昇＝評価が上がっている街です。裏を返せば、賃料は今後も上がる方向で、更新条件は契約前に確認すべき論点になります。
(a) 泊まっている人の規模：東京都の外国人延べ宿泊者数は60,115,730人泊（2025年・全国1位）、総延べ宿泊者数は107,900,610人泊。うち港区ぶんの推定は約412万人泊（宿泊施設数によるシェア6.9%で按分）。※これは都の数字を施設数で割り付けた推定です。港区は大型ホテルが多いため、施設数按分では実際より少なめに出ている可能性があります。逆に小規模宿の多い街では多めに出ます。この偏りを前提に読んでください。
(b) 受け皿の厚み：港区の宿泊業は213事業所、人口1万人あたり8.2施設で全国平均3.64施設の2.3倍。「泊まる街」と言い切れます。夜のバーにとってこの差は決定的で、終電に縛られない客＝滞在時間が長く、2杯目・3杯目が出る客が徒歩圏に寝泊まりしています。深夜帯の設計が成立する根拠です。
単位：延べ人泊（推計値のため人数は断定できない）。出典：宿泊旅行統計調査（観光庁）2025年・東京都
(c) どこから来ているか：1位中国、2位米国、3位台湾、4位韓国、5位オーストラリア。上位2つで外国人宿泊の相当部分を占めますが、いずれも推計値です。バーにとって重要なのは、2位の米国と5位のオーストラリアという「バー文化圏」が上位に入っている点で、この2市場はカクテルの注文に慣れ、1人でカウンターに座り、チップ感覚を含めた客単価が高く出る層です。
(d) この店で明日できる打ち手
結論：訪日客は当てにしてよい立地です。ただし主軸は所得の高い港区住民・就業者に置き、訪日客は「席を埋めきる第2の柱」として設計するのが妥当です。都の数字を街ぶんに割り付けた推定に依存しているため、実額での予測には使えません（示唆）。
対象範囲この章の競合は、麻布十番二丁目の地点から半径1km圏で「バー カクテル」として拾えた店だけを対象にしています。この半径には●●●D駅（地点から1,004m）が入るため、麻布十番の路面店と●●●Dの繁華街の店が同じ集合に混ざっている点は割り引いて読んでください。
拾えたのは20店。平均評価は4.7、同業の口コミ数の中央値は154件。価格帯が判明した18店はすべて中価格帯で、うち17店が高評価に入ります。「中価格帯で高評価」が例外ではなく標準の商圏だと考えるべきで、平均的な仕上がりでは埋もれます。競合の薄さを期待できる立地ではありません。
価格帯と評価が近い12店・119件を読みました（●●●F／●●●C／●●●I／●●●O／●●●L／●●●V（メスカル・テキーラ／麻布十番）／●●●R／●●●U／●●●S／●●●N／●●●Z／●●●P）。大手チェーンは含まず、いずれも個人経営規模の店です。
単位：件。出典：Google（12店・119件、2026年取得分の分析結果）。話題は件数の多い順。
119件のうち、接客・人柄に触れたのが48件、カクテルの味と独自性が42件、雰囲気・内装が34件。この3つでほぼ支持一色です。つまりこの街で客が金を払っているのは酒そのものより、「誰が、どんな空間で、何を出したか」という体験だと読めます。裏を返せば、この3点は差別化要素ではなく参入の最低条件です。
不満は全119件で計10件と少なく、そのうち料金の分かりやすさは支持2件に対し不満3件と、不満が上回った話題の1つでした。待ち時間・案内も0対2。件数自体は小さいので断定はできませんが、「酒と接客は良いのに、会計と案内の運用で評価を落としている」という形は、この商圏の店が揃って弱いところとして入り込む余地になり得ます。想定客単価8,000円の店であれば、チャージ・サービス料・目安価格を入口とメニュー先頭に明示するだけで、この不満の側に立たずに済みます。
単位：件（★3は0件）。出典：Google（12店・119件）。平均4.8。
星は5に極端に寄っています。バーは来店客が絞られる業態で、口コミも好意的な客が書きやすいため、この分布を実力の証明として読むのは危険です。むしろ「高評価が並ぶなかで、少数の低評価が料金と案内に集中している」という不満の中身のほうが判断材料になります。
「生花を使った芸術的な一杯と、印象に残るマスター」／●●●U
「好みを伝えて作ってもらうオーダーメイドの一杯が楽しい」／●●●S
「ノンアルでも香りと余韻まで設計されている」／●●●N
「席料やサービス料の事前表示がなく会計が想定の倍以上」／●●●L
「21時の予約で30分以上案内されず待たされた」／●●●P
「一杯の値段が高く、じっくり飲む前提を求められる」／●●●V
支持（11件）
不満（3件）
原文の言語について：119件中59件が外国語（英語）で書かれていました。「外国語でも書き残される店がある」という弱い手がかりに留めます。1店あたり最大5件しか取れず、日本語で取得しているため外国語は実際より少なく見え、また英語話者＝特定の国籍でもありません。国別の構成は章2bの観光庁データで扱います。
麻布十番駅至近で三田小山町西地区第一種市街地再開発事業が進行しています。Web検索で裏を取ったところ、対象は約2.5ヘクタール、●●●Dヒルズの東・麻布台ヒルズの南にあたる区画で、2001年策定の地区計画の最終段階にあたります。用途は北街区が住宅・オフィス・店舗（住宅695戸、地上42階の住宅棟）、南街区が住宅・飲食店舗・保育園という構成です。徒歩圏に飲食店舗区画と数百戸規模の住宅が同時に生まれるため、章2で見た1km圏人口の増加見通しと方向は一致します。
ただし竣工時期は資料によって割れています。2027年度竣工を目指すとする記事がある一方、現地の建築計画標識に基づく資料では竣工予定日を2030年3月とするものがあり、開業から数年は工事期間中である可能性が高いと見ておくべきです。工事による周辺動線への影響は具体的な資料が確認できず未確認。この再開発は「開店1年目の売上を押し上げる材料」ではなく、2030年前後に効く中長期の追い風として扱ってください。
麻布十番商店街振興組合は1957年法人化で加盟店は約400店。長く鉄道駅がなく大規模開発を免れた結果として下町風情が残り、2000年の駅開業で客層に幅が出たという経緯があります。看板を隠すように佇む鮨屋やバーがある一方、1,000円前後のランチや大衆的なもつ焼き・おでんの店も目立つという混在が街の特徴で、高単価一辺倒の街ではない点は単価設計に効きます。商店街としての出店ルール・自主規約は公開情報からは確認できず情報なし。契約前に商店会へ直接確認してください。
なお、渡された調査にある高輪ゲートウェイ・虎ノ門・芝浦・竹芝の各再開発はいずれも麻布十番の徒歩圏外です。港区全体の勢いを示す材料ではありますが、この店の来店客に直結する話ではないため、集客の根拠には数えません。賃料・保証金の相場は章7で扱います。
「東京都 港区 バー カクテル」「麻布十番駅 バー」「●●●F bar cocktail」など日英で検索して20件程度。日本語中心で英語は5件未満と、母数が小さく傾向として扱うには薄い材料です。以下は参考程度に読んでください（個別店の評判は未確認）。
見方が割れる点：Xは「賑やか・映える・眺望」を、Googleの口コミは「静かに落ち着ける隠れ家」を支持しています。同じ街で求められる方向が二つに割れているということであり、どちらに寄せるかを決めずに開けると、雰囲気の想定と実際が合わないという不満をそのまま受けることになります。
誰に売る店なのかを、まず人口構成から決める。港区で最も人数が多い年齢帯は40〜59歳の86,584人、次いで15〜39歳の76,516人（2020年国勢調査）。世帯は146,084世帯のうち83,099世帯が一人暮らしで、東京都平均（50.2%）より単身に寄った街である。一方で未婚者割合は28.26%と東京都（32.68%）より低い。つまり「若い未婚単身の街」ではなく、所得のある40〜50代の単身者と、子のいない・手の離れた二人客が主客層になる。1,000世帯あたり370世帯が年収1,000万円超（全国81世帯）という所得分布は、客単価8,000円という前提を支える。
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（総務省統計局、2020年）／Google（口コミ119件の分析）
この街は昼夜間人口比373.4%だが、夜は住民の街に戻る。加えて麻布十番駅の乗降は2019年度86,285人から2024年度70,951人へ、●●●D駅は23.2万人から18.4万人へと減っている。終電後に外から流れてくる客を当てにする設計は、10年前より確実に不利である。主戦場は平日19〜24時、金曜と土曜は21時以降を厚く。日曜は早い時間に閉める判断でよい。なお0時以降も酒を出すなら深夜酒類提供飲食店の届出が要り、住居系用途地域では営業できず、商業地域・近隣商業地域が営業可能区域となる。●●●D・麻布は商業地域と住居地域が入り混じるため、物件ごとの用途地域確認が要る——契約前の必須確認事項として章8で扱う。
単位: 円・人。出典: 利用者の計画（目標月商2,291,964円／客単価8,000円）
1日11〜12人なら、カウンター8席＋2人卓1〜2卓の10〜12席で足りる。むしろ席を増やすほど家賃と人手が重くなる。カウンター中心は単身57%の街と噛み合い、口コミでも「一人でも入りやすい」が支持側6件挙がっている。70歳以上も32,859人いるため、17〜19時の早い時間に段差なし・BGM小音量・ハーフサイズのカクテルを置く枠を作ると、競合が手薄な時間帯を拾える。
客単価8,000円は、カクテル1,800〜2,200円×3杯＋チャージ、あるいは2杯＋小皿2品の構成。X上ではこの界隈のカクテルは1,000〜2,000円台が主流とされる（投稿20件程度の薄い材料で未確認）。8,000円を取るなら、価格そのものより総額の見え方で勝負が決まる。アルコール比重は高いままでよいが、フードは「お通しのスナック」で止めない——理由は次章に書く。
ここから先は集めたデータからの見立てであり、確かめるのはこれからの作業である。断定はしない。
この章は、検討中の物件の家賃月40万円を軸に組み立てる。相場記事より、実際に見ている物件の数字のほうが判断に使えるからだ。
| 事例 | 階／広さ | 月額賃料 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| 駅徒歩1分・路面（飲食相談可） | 1階／18.6坪 | 66.0万円 | 約3.5万円 |
| 麻布十番三丁目・バー居抜き | 空中階／— | — | 約3.6万円 |
| 駅徒歩5分・カラオケBAR居抜き | 6階／14.5坪 | 90.0万円 | 約6.2万円 |
| 駅徒歩2分・バー居抜き | 7階／33.1坪 | 125.0万円 | 約3.8万円 |
出典: 居抜き市場／テンポスマート／居抜きの神様／●●●X（いずれも掲載時点の募集条件）
駅徒歩1分・1階18.61坪の路面店（飲食相談可）が66万円、駅徒歩2分・7階33.14坪のバー居抜きが125万円、駅徒歩5分・6階14.5坪の防音個室付きカラオケBAR居抜きが899,500円という水準。別のバー居抜き（麻布十番三丁目）は坪36,413円。坪3.5〜3.8万円が中心、設備の作り込まれた区画は坪6万円台と読める。仲介各社の集計では周辺の平均坪単価は約3.3万円（最高7.0万円・最低0.8万円）とされるが、これは数年前の集計値であり現時点の実勢としては未確認。近隣の商業地公示地価が麻布十番二丁目で1㎡522万円・中央値でも前年比+14.6%と上昇局面にあることを踏まえると、下振れした募集条件は理由（前テナントの退去事情・用途制限・設備）を必ず確認したい。| 広さ＼階層 | 1階路面 | 地下1階 | 2階 | 3階以上 |
|---|---|---|---|---|
| 5坪 | 情報なし | 情報なし | 情報なし | 情報なし |
| 10坪 | 情報なし | 情報なし | 情報なし | 約36万円※ |
| 15坪 | 情報なし | 情報なし | 情報なし | 約90万円（6階事例） |
| 20坪 | 約66万円（18.6坪事例） | 情報なし | 情報なし | 約125万円（33坪事例より換算） |
※坪単価事例からの換算。空欄区分は募集条件が非公開のため推測しない（情報なし）。地下1階・2階の麻布十番内事例は今回確認できず。
1階路面が高く地下・空中階が安い、という一般則は当地ではきれいに出ていない。設備の残る空中階のほうが坪単価で上回る事例があり、「階層」より「造作の有無・防音・深夜営業可否」で値が決まっている。バーは視認性より隠れ家性が効く業態（章3で見たとおり「隠れ家感・立地」の支持15件はすべて肯定）なので、地下・空中階を安く借りる戦略が成立しやすい立地である。
検討中の家賃40万円と、計画の目標月商229.2万円から算出（2026年）
目標ラインの月商229.2万円に対し、家賃比率は17.5%。全国的な目安（10%）からは重い。ただし麻布十番でこの目安に収まる飲食可物件はまず出てこないため、問題の立て方を変える必要がある。40万円という家賃自体は当地では安い部類（坪3.5万円換算で約11坪）で、下げに行く余地は小さい。動かすべきは月商の置き方のほうだ。
番号は下表に対応。位置は本レポートの評価による相対配置（2026年）
| № | リスク | 打ち手 |
|---|---|---|
| 1 | 目標月商229万では家賃比17.5%。客数が伸びない月に資金が痩せる | 月商目標を330万に置き直し、22時以降の二軒目枠で1日17人を設計。フリーレント交渉で開業期の負担を削る |
| 2 | 料金の不透明さへの不満（章3で不満3件）。同じ轍を踏むと初回客が消える | チャージ・サービス料を入口とメニュー1ページ目に明記。会計前に概算を口頭で伝える運用を初日から |
| 3 | 深夜0時以降の営業可否。用途地域によっては深夜酒類提供の届出ができない | 契約前に麻布警察署と用途地域を確認。届出不可なら物件を変える（内装後では取り返せない） |
| 4 | 同業20店の平均評価4.7と高く、埋没しやすい | 品揃えの一点特化（章6b）。開業6か月は「何の店か」を一語で言える状態を崩さない |
| 5 | 麻布十番駅の乗降は2019年比で約1.5万人減。夜間人流は戻り切っていない可能性 | 駅前通行量に依存しない設計。予約・紹介・常連比率を売上の半分に置く |
| 6 | 英語対応の不足で訪日客・外国人住民を取りこぼす | 英語メニューとカード／コード決済を開業時から。写真より材料名で伝える |
間借りでの週1営業を2か月。既存バーの定休日または18〜21時の早い時間帯を借り、単価8,000円・チャージ明示・10席想定で実際に回す。見るのは3つだけ——(1)1晩に何人入ったか（17人の設計に対する現実値）、(2)客単価が8,000円に届いたか、(3)再来店した人の数。ここで1晩10人を割るなら、家賃40万円の物件は先送りし、より小さい区画かカウンター専業に絞る判断ができる。あわせて、契約前に用途地域と深夜酒類提供の届出可否を必ず確認する（リスク3。これだけは検証ではなく前提条件）。
出典・加工について
本レポートは、次の公的統計等を加工して作成しています（加工: 飲食店経営FLコンパス）。
国勢調査／経済センサス‐活動調査／住宅・土地統計調査（総務省統計局）、
国土数値情報・位置参照情報・地価公示（国土交通省）、宿泊旅行統計調査（観光庁）
周辺店舗と口コミの傾向は Google Maps のデータを、SNSの評判は X の投稿を、 当サービスが集計・要約したものです（原文は保存していません）。
ご利用にあたって
本レポートは、公的統計・公開情報・お客様が入力された数値をもとに作成した情報提供資料です。 事業の成果を保証するものではなく、税務・法務・投資・宅地建物取引に関する専門的助言でもありません。
統計には調査年次があり、口コミ・Web上の情報は収集した時点のものです。AIによる分析・見立ては推定であり、誤りを含むことがあります。 出店・賃貸借契約・借入などの最終的なご判断は、お客様ご自身の責任において行ってください。
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